Birbirlerinden farklı olmakla birlikte uygulamada sıklıkla karıştırılan, kira bedelinin tespiti davası ve kira uyarlama davasının belli başlı farklılıkları vardır.
Talep üzerine, hakim tarafından kira bedelinin belli sınırlar içerisinde yeniden tespit edildiği davalar özetle kira tespit davası olarak adlandırılır. Her ne kadar karıştırılsa da kira bedelinin uyarlanması davası farklıdır. Kira bedelinin uyarlanmasında taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi sırasında öngörülmemekle birlikte, sonradan ortaya çıkan olağanüstü hallerde tarafların borçlarını yerine getirilmesi beklenilmemesi haliyle dava esas kazanır.
Dikkat edilmesi gerekenler diğer önemli farklar ise kira bedelinin uyarlama davasında hâkim herhangi bir üst sınıra tabi değildir, ancak yeniden tespit davasında hâkim TÜFE oranında belirler. Her iki davanın da sulh hukukta görülmesi aralarındaki farklara rağmen karıştırılmasına yol açmıştır.
- Kira tespit davası nedir?
İlk olarak taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığına bakılır, bu sözleşmede kira bedeli tarafların iradesiyle serbestçe kararlaştırılabilir. İlerleyen kira dönemlerinde taraflar kira bedeli için anlaşamadıkları hallerde, baştaki bedelin serbestçe belirlenmesi artık yeni kira dönemleri için geçerli değildir.
Kanun koyucu kira bedelinin belirlenmesinde sınır getirerek, kiracıyı korumaya çalışmıştır. Taraflar kendi aralarında yeni bedeli kararlaştıracağı şüphesizdir, ancak belirlenen bedel bir önceki yılın TÜFE oranını geçemez. Taraflar arasında herhangi bir bedel artırımına ilişkin anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti mahkemeden istenilebilir.
Hâkim kira tespit davasında bir önceki yılın TÜFE oranını geçmemekle birlikte, hakkaniyetli bir karar verip, böylece kira bedelini tespit eder. 5 yıllık uzun sözleşmelerde ise taraflar, arasında kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma olmasına bakılmaksızın talep üzerine kira bedeli tekrardan belirlenip ortaya konulabilir.
Yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında artış oranı belirlenmişse 5 yıl geçmeden kira tespit davası açılması mümkün değildir.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzunsa, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma olsa dahi mahkemeden yeni kira bedeli tespiti istenilebilir.
Kira artış oranı, bedeli üzerinde sözleşme yoksa ve ilerleyen dönemde artırım oranında uyuşmazlık doğmuşsa sözleşme süresi önemsenmeksizin mahkemeden bedel tespiti istenilebilir.
Kira tespit davasında ,6098 sayılı kanuna eklenen geçici madde 1 ile 10/06/2022 ile 01/07/2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artırım bedeli %25’i geçemez.
Kira tespit davasını kural olarak, kiracı ya da kiraya veren açabilir. Uygulamada genelde kira tespit davalarını ev sahipleri tarafından emsallerine düşük kalmış kira bedellerinin artırılması sebebiyle açılır.
Kira sözleşmesi devam ettiği her an boyunca açılır ancak kira tespit davasının ne zaman açıldığı yargılama sonucunda belirlenen kira bedelinin hangi dönemden başlayacağının tespiti için önemlidir.
Mahkemece tespit edilen yeni bedelin yeni dönemde geçerli olması için şu şartlar aranır:
Kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması gereklidir.
Yeni dönem başlangıcından en az 30 gün içerisinde, kira bedelinin artırılacağına dair ihtar çekilmişse kira tespit davasının yeni kira dönemi için açılması da mümkündür.
Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artıracağına dair kayıt varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Kira tespit davasından sonra icra takibi sürecinin detayları şu şekilde özetleyebiliriz.
Kira tespit bedelleri kesinleşmeden takibe konulamaz. İlk derece mahkemesi yargılamasından sonra verilecek hüküm istinaf ya da temyiz yolları ile kesinleşmekle birlikte başvurulursa takip için bu yolların sona ermesi beklenir. Kararın kesinleşmesi ile takip başladığı gibi, faizde uygulanmaya başlar.
Görevli mahkeme ise yukarıda bahsedildiği üzere sulh hukuk mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Kira sözleşmesinde ifa yeri ise özel hüküm olmadığı sürece kiraya verenin yerleşim yerin mahkemesidir. Diğer yetkili mahkeme ise genel kural gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte her ikisinde de açılabilir.
- Kira bedelinin uyarlaması davası nedir ve tespit davasından ne gibi farkları vardır?
Türk Borçlar Kanun’un benimsediği üzere sözleşmelerde serbestlik ilkesi hakimdir. Bu ilkeye göre sözleşmeler tarafların iradesine uygun halde kurulur ve artık bağlayıcıdır. Serbestlik ilkesi gibi, bağlayıcılıkta etkin ve bir o kadar da önemlidir ancak sözleşmedeki edimin ifası aşırı derece de güçleştiği hallerde ise bu ilkenin mutlak uygulanması beklenemez. (TBK 138. Maddesi gereği)
Kira akdi yapılırken öngörülmeyen olağanüstü hallerin gerçekleşmesi halinde tarafların ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenmeyebilir. Olağanüstü koşullar sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olabilir, hal böyleyken güçlüğe düşen taraf kira sözleşmesini uyarlamasını mahkemeden talep edebilir.
Kira bedelinin uyarlaması davasının başlıca karakteristik özelliği hâkimin herhangi bir üst sınıra tabi olmadan tespitte bulunabilmesidir. Hakim her ne kadar üst sınıra tabi olmasa da tarafların arasındaki dengeyi gözetmek zorundadır. Olağanüstü hal tarafın durumunu o kadar güçleştirmiştir ki tarafın edim yükümü bile tehlike altındadır. İşbu sebepten dolayı hakimin bir sınıra bağlı kalması beklenilemez.
Uygulama da özellikle, Covid- 19 pandemi salgını dönemimde birçok kira bedelinin uyarlaması davası açılmıştır. Olağanüstü sebepler sadece hastalıktan kaynaklanmaz. Örneğin, şehrin kıyı mahallesindeki ortalama bir dairenin kira bedeli yakınlarına yapılacak üniversite, metro, hastane gibi önemli projelerden etkilenir ve büyük miktarda kira bedelinde artış olur. Bu hallerde de kira bedelinin uyarlaması davası türünün açılması mümkündür.
Uygulamada bir diğer sıklıkla karşılaştığımız olay türü ise; dövizle ödenenden kira bedelleri için açılan kira bedelinin uyarlaması davası da olmuştur. Sadece dövizin artması ile değil ayrıca ekonomik dalgalanmaların yol açtığı olağan üstü hallerde sayılabilir bunların sıralanması gerekirse; enflasyon, devalüasyon, ekonomik kriz sebepleri ile de dava açılabilmesi mümkündür. Sıralı sebepler başlıca kira bedelinin uyarlaması davasına esas olmaktadır.
Kira bedeli eğer döviz olarak kararlaştırılmışsa kanun koyucu bu durumu özel olarak düzenlemiş, 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılmasının mümkün olmamakla birlikte, ifa güçlüğü halleri saklı tutulmuştur. (85 sayı. Cumhurbaşkanlığı kararnamesine göre Türkiye’ de yerleşik kişilerin aralarında dövizle kira sözleşme yapma yasağı vardır.)
Kira bedelinin uyarlaması davasının açılabilmesi için şartları şu şekilde belirtelim:
Sözleşmenin yapıldığı esnada taraflar tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen koşulun sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmasıdır.
İfada güçlük yaratan durumun borçlunun hal ve eylemlerinden olmaması gerekliliğidir.
Borç henüz ödenmemiş olmalı ödenmiş ise de sözleşmesinde ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarının saklı tutarak ödemesidir.
Hâkim kira bedelinin uyarlaması davasına ancak mevcut ve kurulmuş bir sözleşmeyi uyarlayabilir. Sözleşmenin varlığı hakkında ihtilaf varsa bu yola başvurulamaz. Hâkim mümkün olduğu ölçüde kirayı mevcut hallere uygular mümkün olmadığı hallerde ise sözleşmeden dönülme yoluna gidilir.
Sulh Hukuk Mahkemeleri, görevli olmakla birlikte yetkili mahkemeler de sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemelerdir.
Kira bedelinin uyarlaması davası herhangi bir süreye tabi olmadığı gibi ihtara gerek duyulmaz.
Sonuç olarak; kira bedelinin uyarlaması davası ve kira tespit davası türü karıştırılmakla birlikte, şartları ve doğurduğu haklar bakımından ayrılır. Bu ayrım hak kayıplarının yaşanmaması için önemlidir.
*Bu yazı bilgilendirme amaçlı BUĞDAY HUKUK tarafından hazırlanmış olup, yayınlanma tarihi nedeniyle güncel hüküm ve kararları içermeyebilir.